Mag je een huurder blokkeren door middel van een opschortingsrecht? Of meer praktisch: mag je de sloten van het gehuurde vervangen, als de huurder stopt met de huurbetalingen? In de volksmond ook wel de ‘lock-out’ genoemd. De Hoge Raad oordeelde hier over in een uitspraak van 15 maart 2024.
Wat was er aan de hand?
In deze zaak ging het om de volgende situatie. De verhuurder verhuurde een z.g. 7:230a – bedrijfsruimte. Het ROZ – model noemt zo’n bedrijfsruimte ook wel kantoorruimte. De huur werd aangegaan voor de duur van 5 jaar. Na 2 jaar, vanaf medio januari 2019, stopt de huurbetaling. Medio mei 2019 verlaat de huurder de bedrijfsruimte. In juli 2019 vervangt de verhuurder de sloten. De verhuurder laat de huurder daarop weten dat het huurgenot niet langer wordt verschaft i.v.m. de huurachterstand en de leegstand. Daarop ontbindt de huurder de huurovereenkomst met een brief. Vanaf medio 2020 wordt de bedrijfsruimte opnieuw verhuurt aan derden.
De rechtszaak
De verhuurder vordert vervolgens ontbinding van de huurovereenkomst. Ook vordert de verhuurder de huurachterstand tot de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomsten. De huurder stelt zich op het standpunt dat geen huur verschuldigd is na juli 2019. De verhuurder zou volgens de huur in verzuim zijn. Er werd immers geen huurgenot verschaft.
De Hoge Raad over blokkeren van de huurder
Na een procedure bij de rechtbank en het gerechtshof wordt de zaak voorgelegd aan de Hoge Raad. De Hoge Raad (en eerder het gerechtshof) maken daar korte metten mee. Er was immers een huurachterstand en pas daarna werd het huurgenot opgeschort (lees: de sloten vervangen). Verder overweegt de Hoge Raad
De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.
Het betalen van huur en het huurgenot (het gebruik van het gehuurde) houden volgens de Hoge Raad dus nauw verband met elkaar. Indien de betaling stopt mag dat dus gevolgen hebben voor het gebruik van het gehuurde. Ook als het gaat om de betalingsverplichting van eerdere maanden.
Alleen blokkeren via de rechter? Neen!
Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouw of een standplaats van een woonwagen kan slechts door de rechter (artikel 7:231 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Maar dat ziet volgens de Hoge Raad niet op de opschortingsbevoegdheid in zijn algemeenheid. En dus ook niet voor wat betreft opschorting van het huurgenot.
Tips
Dus uit deze uitspraak kan worden opgemaakt dat – in ieder geval t.a.v. gehuurde bedrijfsruimte – de lock-out is toegestaan. De vraag is nog wel waar de grenzen van dit middel zijn. Opschorting is volgens de wet alleen toegestaan voor zover de tekortkoming dit rechtvaardigt (artikel 6:262 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). Andere vereisten van opschorting zijn:
- De debiteur komt zijn verplichtingen niet na.
- De niet nagekomen verplichting is opeisbaar (bijvoorbeeld een factuur die opeisbaar wordt per einde betalingstermijn).
- De opschorting wordt meegedeeld aan de debiteur.
- De crediteur (verhuurder) is zijn verplichtingen nagekomen.
Vragen?
Betaalt de huurder niet? Tijd voor een lock-out? Vragen over een huurovereenkomst of geschil met een huurder? Neem vrijblijvend contact op of stuur ons een e-mail.