Beëindiging van de huur van bedrijfsruimte kan in geval van dringend eigen gebruik. Maar hoe wordt dat beoordeeld? Dat kwam aan de orde in een uitspraak van de Hoge Raad op 1 april 2022.
De Hoge Raad zet daarin uiteen wanneer de huur van bedrijfsruimte mag worden beëindigd. Wat was er aan de hand?
situatie
Een huurder huurt sinds 2002 een bedrijfsruimte voor de exploitatie van een hotel. De huur geldt voor vijf jaar en werd steeds verlengd met perioden van vijf jaar. Medio 2016 wordt door de huurder een huurprijsverlaging gevorderd. De huurprijsverlaging is (deels) toegewezen door de kantonrechter en (in hoger beroep) door het gerechtshof. De verhuurder heeft nadien de huur opgezegd tegen het einde van de lopende huurperiode. Reden van opzegging was dat de verhuurder het bedrijfspand zelf als hotel wenste te exploiteren en daarmee een beter rendement kon behalen uit het bedrijfspand. De huurder was het niet eens met opzegging.
kantonrechter en gerechtshof
Daarop werd een rechtszaak gestart waarin de rechter moest beoordelen of de huurovereenkomst diende te worden beëindigd. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof hebben de beëindiging afgewezen; de huurovereenkomst bleef dus in stand. De verhuurder heeft daarop de zaak voorgelegd aan de Hoge Raad. De verhuurder heeft daarop de zaak voorgelegd aan de Hoge Raad.
Hoge Raad over beëindiging huur van bedrijfsruimte
De Hoge Raad oordeelt dat een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval moet worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zelf en duurzaam in gebruik wil nemen. De rechter hoeft daarbij niet te beoordelen of de huurder meer belang heeft dan de verhuurder bij het bedrijfspand. Maar hoe moet zo’n situatie dan wel worden beoordeeld?
voorwaarden beëindiging huur van bedrijfsruimte
De belangrijkste punten die de Hoge Raad daarin meegeeft bij de afweging of sprake is van dringend eigen gebruik:
De beoordeling is afhankelijk van de omstandigheden. Het gaat daarbij om omstandigheden ten tijde van opzegging, maar ook omstandigheden ten tijde van de uitspraak van de rechter. Dus als situaties wijzigen (er wordt tijdens de rechtszaak bijvoorbeeld een vergelijkbaar bedrijfspand aangekocht), dan kan dat meewegen in het oordeel van de rechter.
De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat het pand voor hem/haar van wezenlijk belang is. Algemene bedrijfseconomische redenen (zoals winstmarge) kunnen daarbij al voldoende zijn. De lat ligt niet zo hoog dat het voortbestaan van de verhuurder wordt bedreigd.
Andere uitwijkmogelijkheden voor de verhuurder kunnen ook een rol spelen. Maar – en dat is belangrijk – de verhuurder hoeft niet aan te tonen dat hij geen andere mogelijkheden heeft. Het is aan de huurder om aannemelijk te maken dat er (redelijke) uitwijkmogelijkheden zijn. En juist op dit punt heeft het Gerechtshof de lat voor de verhuurder te hoog gelegd. Daarom is de uitspraak van het Gerechtshof vernietigd door de hoge Raad.
Vragen?
Vragen over (beëindiging) van een huurovereenkomst? Vraag het onze specialisten en neem contact op.